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Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist die wohl meist genutzte Darlehensart im Bereich der Baufinanzierungen. Dieses Darlehen zeichnet sich durch eine gleich bleibende und regelmäßige Rückzahlung aus. Die Höhe der Rate wird aus dem Zins- und Tilgungsanteil errechnet. Dies bedeutet für den Kreditnehmer, dass er mit jeder Rate über die vereinbarte Laufzeit einen Teil seines Darlehens an die Bank zurück zahlt. Beim Annuitätendarlehen wird nicht der ursprünglich vereinbarte Darlehensbetrag, sondern nur die Restschuld verzinst. 

Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Die Tilgung sollte im ersten Jahr mindestens 1 Prozent der Kredit(rest)summe betragen. Sie steigt dann mit fortschreitender Ratenzahl bis auf theoretisch 100 % der Kreditrestsumme im letzten Jahr.

Forward-Darlehen

Die häufigste Anwendung finden Forward-Darlehen bei Anschlussfinanzierungen (sogenannte Prolongationen). Ein Forward-Darlehen ist eine Vereinbarung mit einer Bank/Versicherung, für einen zukünftigen Zeitpunkt (maximal bis zu 5 Jahre im Voraus) ein Darlehen zu erhalten. Forward-Darlehen werden vor allem für die Umschuldung und Zinssicherung bald auslaufender Baufinanzierungen genutzt. Für Forward-Darlehen gibt es für gewöhnlich Zinsaufschläge. Die Höhe der Zinsaufschläge wird danach bemessen, wann das bestehende Darlehen zur Ablösung steht. Je länger die Restlaufzeit des bestehenden Darlehens ist, desto höher ist für gewöhnlich der Zinsaufschlag. Anschlussfinanzierungen bei denen die Laufzeit unter 6 - 12 Monate ist, werden oft ohne Zinsaufschlag vergeben. 

Darlehen mit Tilgunsaussetzung (endfälliges Darlehen)

Hier wird - anders wie beim Annuitätendarlehen - die Rückzahlung des Darlehens ausgesetzt. Der Teil der Rate der eigentlich zur Rückzahlung des Darlehens (Tilgung) dient, wird bei dieser Art der Finanzierung zum Beispiel in einem Sparplan einbezahlt. Mit dem Sparplan wird eine höhere Verzinsung angestrebt, als an Darlehenszinsen ausgegeben werden müsste. Die Tilgungsaussetzung rechnet sich bei Eigennutzern also nur, wenn die Sparzinsen (auch unter Berücksichtigung etwaiger Steuern - z.B. Abgeltungssteuer) oberhalb der Bauzinsen bleibt. Zum besseren Verständnis hier ein Beispiel einer eigengenutzten Immobilie: Die Darlehenszinsen liegen bei einer Festschreibung über 20 Jahre bei 3,5% - also sollte der Sparplan in der Verzinsung deutlich darüber liegen, damit diese Art der Finanzierung auch einen Sinn macht. Bei Finanzierungen für fremd vermietete Immobilien dagegen, kann es sich unter Anbetracht steuerlicher Aspekte auch schon früher lohnen. Sprechen Sie aber in solchen Fällen sinnvoler Weise immer mit Ihrem Steuerberater.  


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